تغيرات أسعار الإيجارات في مصر في 2023-2024
في الفترة السابقة خصوصا السنوات التي تلت أزمة فيروس كورونا شهدت مصر تغيرات ومشكلات في سعر العملة المحلية في مواجهة العملة الأجنبية من دولار ويورو وهو الأمر الذي أدى لموجة تضخم كبرى ضربت أسعار كافة السلع الأساسية وكذلك الأصول الثمينة من ذهب وفضة وكان بالطبع العقار متأثر بها.
تضاعفت أسعار العقارات وكذلك أسعار الإيجارات وكان لقدوم الأشقاء اللاجئين من بعض الدول العربية أثرا على أسعار الإيجار في المناطق الراقية كالرحاب ومدينتي والقاهرة الجديدة.
عوامل تحدد أسعار العقارات للبيع والشراء
يتحدد سعر أي عقار عبر مجموعة من العوامل الاقتصادية والاستثمارية مثل أسعار البيع والشراء السائدة وأسعار الأراضي والمواد البناء وكذلك قيمة التضخم وقيمة العملة المحلية، أيضا لأسعار الإيجار الشهري والسنوي في المنطقة أثر كبير في تحديد سعر الشقق.
مشكلات التضخم وارتفاع الإيجار
الموجة الأخيرة من التضخم وكذلك من نزوح بعض الجنسيات العربية أدت لارتفاع أسعار الإيجارات في بعض المناطق ذات الطلب العالي مثل الرحاب ومدينتي والهرم وأكتوبر ومدينة نصر وبعض المدن الجديدة جعلت الارتفاع في الإيجار يتجاوز 100% في بعض الأحيان.
الارتفاعات المبالغ فيها في أسعار الإيجار وما تلقيه من مصاعب على كاهل أصحاب الأسر والمقبلين على الزواج تجعل من واجب الدولة التصدي لهذه المشكلة ببعض التشريعات والقرارات وكذلك الأنشطة الهادفة لزيادة العرض من العقار والحد من استغلال البعض ورفع الإيجارات بصورة مبالغ فيها، فمثلا ارتفاع أسعار الإيجار سنويا بنسبة 10% حسب عقود الإيجار الجديد تجعل سعر الإيجار يتضاعف خلال بضع سنوات وهو ما يصعب على أي رب أسرة تحمله.
القيمة العادلة للإيجار الشهري
في الدول المحيطة والعالم كله هناك قانون اقتصادي غير مكتوب ولكنه مطبق يحدد متوسط سعر الإيجار الشهري بألا يتجاوز ثلث متوسط المرتب الشهري لغالبية السكان، فمثلا في مصر متوسط المرتبات الحكومية هي 7500 جنيه وفي الشركات الخاصة حوالي 10 آلاف جنيه وبالتالي فمن الطبيعي أن يكون متوسط سعر الإيجار للشقق العادية والمتوسط لا يتجاوز 3 آلاف جنيه شهريا.
ولكن لأن الوضع الحالي قيمة الإيجار مبالغ فيها فقد بدأت تظهر شواهد ما يعرف بالفقاعة العقارية، وهو الغريب لأن مصر ظلت طوال تاريخها بعيدا عن هذه الظاهر الاستثمارية.
طلب متزايد على الإيجار
من الظواهر التي نراها اليوم أن من يمتلك مليون جنيه غير قادر على شراء شقة جيدة تناسب مستواه الاجتماعي وربما يكون مقبل على الزواج فيلجأ لوضع قيمة ماله في البنك ويلجأ للإيجار للحصول على عائد من البنك يدفعه كقيمة الإيجار الشهري لحين العثور على شقة مناسبة، وهو الأمر الذي يزيد من الطلب على الإيجار من فئات جديد وبالتالي ترتفع أسعار الإيجار أكثر.
الفقاعة العقارية باختصار
الفقاعة العقارية هي حالة تتميز بارتفاع مفرط في أسعار العقارات بشكل غير مبرر، ويكون هذا الارتفاع غالبًا مرتبطًا بتضخم في القيم العقارية يفوق الزيادة الطبيعية أو العادلة. تحدث الفقاعات العقارية عندما يتجاوز الطلب على العقارات العرض بشكل كبير، ويؤدي هذا التوازن الهش إلى زيادات هائلة في الأسعار.
صحيح أن بعض عوامل الفقاعة ليست بمصر مثل سهولة تمويل شراء بيت عبر البنك ولكن يظل عاملي ارتفاع الطلب على الإيجار وارتفاع التضخم النقدي من عوامل الفقاعة وأسباب حدوثها.
عوامل حدوث الفقاعة العقارية
تكون الفقاعات العقارية غالبًا نتيجة لعدة عوامل، من بينها:
- وجود تمويل بنكي سهل لشراء العقار: عندما يكون التمويل سهلاً ورخيصًا، يزيد الطلب على العقارات، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار.
- تقليب وتسقيع العقارات: يشترون المستثمرون العقارات بأمل زيادة قيمتها في المستقبل وبيعها بربح.
- تضخم الأصول: عندما يبحث المستثمرون عن ملاذ آمن لأموالهم خلال فترات من عدم اليقين الاقتصادي بسبب التضخم، قد يتجهون إلى العقارات.
- طلب سكاني عالي: في المناطق حيث يكون هناك طلب سكاني عالي سواء إيجار أو تمليك وعرض محدود.
وعندما تنهار الفقاعة العقارية، يمكن أن يكون لها آثار اقتصادية سلبية كبيرة، بما في ذلك تأثيرات على النظام المصرفي والاقتصاد الوطني. تاريخياً، شهدت بعض البلدان فقاعات عقارية تلتها أزمات اقتصادية خطيرة.
الآثار الاجتماعية بسبب قيم الإيجار المبالغ فيها
ارتفاع أسعار الإيجار والعقارات بشكل عام له آثار اجتماعية بالغة مثل تغيير التركيبة السكانية بالمدن والأحياء وذلك لأن مع ضعف قدرة الشراء والتأجير بشكل يكافئ قيمة مالك تلجأ إلى السكن في منطقة أقل من مستواك الاجتماعي وهو ما يجر ورائه مشاكل وتغيرات اجتماعية وطبقية واضحة.
أسعار الإيجار في السنوات الأخيرة وصلت لمستويات مبالغ فيها وغير منطقية بالذات في المناطق المتوسط وفوق المتوسطة وازداد عدد غير القادرين على سكن هذه المناطق حتى من أصحاب المستويات الاجتماعية الجيدة والمتوسطة، كذلك فإن الشرط الذي ينص على زيادة الإيجار بنسبة 10% سنويا من قيمة الإيجار الفعلي يضيف صعوبات مالية على المستأجر ويغري الكثيرون على الاستثمار في الإيجار بشكل قد يكون غير منضبط.
دور الدولة لحل مشكلة ارتفاع أسعار الإيجارات
لا بد من مناقشة الأمر على كافة المستويات الحكومية ووضع آليات لضبط أسعار الإيجارات بحيث تكون عادلة وغير مبالغ فيها، كذلك يجب إعادة النظر في قيم الضرائب العقارية بحيث تكون عادلة حيث يمكن أن يتم تمويل منها مشروعات عقارية جديدة تستهدف المواطنين أصحاب الدخول المتوسطة والقليلة.
لا بد من عمل مبادرات حكومية لإنشاء وحدات عقارية بغرض تأجيرها للمواطنين بأسعار عادلة وذلك لضبط السوق العقاري وزيادة العرض والذي بدوره سيقلل من الارتفاع المبالغ فيه في الإيجار.
تشجيع الدولة للسكن والإقامة في أستوديو خاصة لحديثي الزواج والذي سيكون سعره قليل وتكلفته قليلة عن البناء.