تغير شكل الاستثمار العقاري.. الكمبوندات تدخل على الخط
خلال السنوات الأخيرة تغيرت خريطة الاستثمار العقاري في مصر ونمت مفاهيم جديدة غيرت من شكل الاستثمار وأهدافه وتكاليفه وتوقعاته وأصبحت تحتاج لمزيد من الخبرة والفهم للسوق المصري، خاصة مع نمو السوق وتنامي عدد السكان ودخول عملاء جدد للمعادلة.
من أبرز التغيرات التي حدثت في مصر في 25 سنة الأخيرة هو ظهور ما يعرف بالكمبوند أو المجتمعات السكنية المغلقة بالمدن الجديدة والتي أزاحت البساط من تحت المناطق الراقية التقليدية التي كان عليها طلب سكني كبير مثل مصر الجديدة والزمالك وجاردن سيتي وكفر عبده بالإسكندرية وغيرها. اليوم هناك مناطق راقية جديدة وذات أسعار متر عالية مثل التجمع والشيخ زايد والشروق والعاصمة الإدارية والساحل الشمالي والجونة.
لنتذكر بعض المعلومات عن الاستثمار العقاري
ولكن لنراجع أولا قبل أن نتعمق في مدى تغير الاستثمار العقاري خلال السنوات الأخيرة ونتذكر بعض المعلومات عن الاستثمار العقاري؛ الاستثمار العقاري يتم من خلال شراء عقار أو أكثر وتأجيره أو إعادة بيعه أو ما يعرف بالتقليب العقاري (شراء عقار ثم تجديده وتطويره وتشطيبه أو الانتظار لحين عمران المنطقة التي بها العقار ثم إعادة بيعه بسعر وربح أكبر)، كذلك يمكن الاستثمار العقاري من خلال شراء أرض وتطويرها ببناء مشروع سكني أو مركز تجاري أو مول إداري وبيعها للعملاء ولكن هذا النوع يتطلب استثمارات ضخمة وخبرة بالسوق.
اعرف تفاصيل إنشاء البورصة العقارية المصرية!
الاستثمار العقاري هو الأكثر أمنا في مواجهة التضخم
يتمتع العقار عالميا بمواصفات تجعله النوع الأكثر أمانا للاستثمار خاصة لأصحاب الخبرة القليلة في المعاملات التجارية وقدرته على مواجهة التضخم وتغير أسعار العملة، كذلك العقار يزداد سعره مع الوقت ويقدر على تقديم دخل سلبي شهري من خلال الإيجار، العقار كذلك لا يحتاج لمجهود كبير لجني الأرباح شهريا أو عند البيع وهو ما يناسب المنشغلين بأعمالهم أو حياتهم.
طرق استثمار عقاري متنوعة
تتنوع سبل الاستثمار في العقارات حسب نوع العقار وتشمل العقارات المتاحة للتأجير والبيع:
- العقارات التجارية: تشمل المباني التي تستخدم للأغراض التجارية مثل المكاتب والمتاجر والمراكز التجارية.
- العقارات السكنية: تتعلق بالمساكن السكنية، سواء كانت منازل فردية أو شقق سكنية أو فيلات في كمبوندات أو أحياء عادية.
- العقارات الصناعية: تشمل المنشآت الصناعية والمصانع والمستودعات التي تستخدم للإنتاج والتخزين.
- العقارات الفندقية والسياحية: تتضمن الفنادق والمنتجعات والشقق الفندقية.
من أي تأتي أرباح الاستثمار العقاري؟
المستثمرون في العقارات يمكن أن يحققوا عوائد من خلال عدة طرق، بما في ذلك:
- التأجير: تأجير العقار للغير لتحقيق إيرادات شهرية أو سنوية من الإيجار (في بعض الدول يتم التحصيل الإيجار سنويا أو كل عدة أشهر).
- البيع: بيع العقار بعد ارتفاع قيمته لتحقيق ربح رأس المال.
- تشطيب وتطوير العقار: تحسين وتطوير العقار لزيادة قيمته، سواء بترميمه أو توسيعه.
- الاستثمار في الأراضي: شراء أراضٍ بناء أو أراضي زراعية للتطوير المستقبلي.
عوامل هامة يرتبط بها الاستثمار العقاري
يتوقف العائد من الاستثمار العقاري على عدة عوامل مثل موقع العقار ومستقبل المنطقة، الطلب والعرض في السوق، والتوجهات الاقتصادية. كما يجب النظر في التكاليف الإضافية مثل الضرائب وتكاليف الصيانة.
وهنا يجب الإشارة أن الاستثمار العقاري مؤخرا يمكن أن يكون مجزيًا لكنه يتطلب فهمًا عميقًا للسوق والتحليل الاقتصادي، بالإضافة إلى التخطيط الجيد والإدارة الفعّالة للعقار.
أيهما أفضل الاستثمار العقاري أم شهادات ودائع البنوك؟
مزايا الاستثمار العقاري
هناك مقولة عامية شائعة أن العقار “لا يأكل ولا يشرب” وهو ما يعني أن العقار لا يتطلب مصاريف أو تكاليف مثل باقي المنتجات التي تطلب الحفظ وغير ذلك، كذلك هو لا يفقد قيمته مع الزمن كالسيارات مثلا التي تقل أسعارها مع الاستعمال، ويتم شراء عقار وتركه لحين الحاجة إليه، وهنا يكون أمامك شراء عقار في حي عادي أو داخل كمبوند مغلق.
هذه المقولة تحمل بعض الصحة ولكن التغيرات الأخيرة في شكل الاستثمار العقاري وطرقه وخياراته جعلت هناك تكاليف معتبرة وذات قدر لا يمكن إهماله من مصاريف صيانة دورية وضرائب عقارية واشتراكات في نوادي رياضية (لو كان الكمبوند به نادي رياضي).
تغير خريطة الاستثمار العقاري في العقدين الأخيرين
تغيرت فكرة الاستثمار العقاري مع ظهور وانتشار فكرة الكمبوند أو المجتمعات السكنية المغلقة بما تتمتع به من مزايا مثل الخصوصية والمساحات الخضراء واللاند سكيب والأمان ومكان ركن وصف السيارات (وتعتبر هي ميزة هامة مؤخرا تكفل لك ضمان وجود ركنة لسيارتك عند عودتك من العمل وهو ما يصعب أن تضمنه اليوم عند السكن في مناطق راقية مثل مصر الجديدة والزمالك ومدينة نصر وغيرها)، هذه المزايا بالتأكيد ليست مجانية وتطلب دفع ما يعرف بمصاريف الصيانة (لا تسترد) عند الشراء بجانب مصاريف التجديد التي تكون سنوية أو كل 3-4 سنوات في بعض الأحيان، كذلك بعض إدارات الكمبوندات تتطلب دفع رسوم عند عمل أي تجديدات بالشقة أو العقار (بما لا يخل بشكل العقار ومعماره) وكذلك تفرض بعض الغرامات عند عمل مخالفات مثل الإزعاج أو الإخلال بالنظام المتبع في الكمبوند.
تكاليف جديدة للاستثمار العقاري.. الضرائب منها!
كذلك بدأت الحكومة المصرية في تطبيق ما يعرف بالضرائب العقارية على من يملك أكثر من عقارين، هذا بجانب ضريبة التصرفات العقارية التي يتم سدادها عند بيع العقار.
هذه التكاليف من شأنها أن تجعل الاستثمار العقاري ذات طابعا مختلفا خصوصا في الكمبوندات والمراكز التجارية الحديثة والمولات الإدارية.
اختيار المطور هام
من الأمور الحديثة في الاستثمار العقاري والتي برزت مؤخرا هي ضرورة اختيار المطور صاحب سجل الأعمال والسمعة الجيدة فيما يتعلق بمواعيد التنفيذ والتسليم واستلام العقار بالمواصفات المتفق عليها من تشطيب ومساحات ومزايا، في الماضي كان عليك دفع عربون أو مبلغ مقدم للمقاول والذي يبني العمارة خلال سنة أو 3 سنوات على الأكثر، اليوم تحتاج لأن يكون المطور ثقة وملتزم بجدول للتنفيذ ومراحل العمل في الكمبوند أو المول.
مشكلات تواجه العميل والمتطور.. الحالة الاقتصادية لها أثرها
أحيانا ما يتعثر المطور بسبب ارتفاع تكاليف مواد البناء ومدخلات التشطيب خصوصا مع تغير سعر العملة وهو ما يدفعنا للمطالبة بسن قوانين وتشريعات تحفظ حق العميل والمستثمر وتلزم المطور بوقت محدد للتنفيذ دون مماطلة.
في الفترة الأخيرة عرف المستثمرون في العقارات مفاهيم جديدة مثل الإيجار الإلزامي.
الإيجار الإلزامي.. مفهوم استثماري جديد
عند شراء عقار جديد بنظام الإيجار الإلزامي، يتفق المشتري مع المطور العقاري على دفع نسبة معينة (مثلاً 10% أو أكثر قليلاً) من قيمة العقار كمقدم.
يتم دفع نسبة أخرى (مثلاً 10%) عند الاستلام أو قبله بعدة شهور، وغالبًا يستخدم المطور هذه الأموال في بناء وتجهيز المشروع.
في هذا النموذج، يتعهد المطور بتأجير الوحدة للمشتري حتى انتهاء فترة الأقساط، مما يعني أن المشتري سيقوم بدفع أقساطه من خلال الإيجار. وبهذه الطريقة، لا يتعين على المشتري دفع إلا 20% من قيمة العقار، وهي تتألف من 10% كمقدم و10% عند الاستلام.
ومع مرور 5-7 سنوات، سيمتلك المشتري العقار بشكل كامل، ويكون لديه الحرية في بيعه أو تأجيره حسب ما يريد.
ضرورة استشارة أصحاب الخبرة وفهم السوق قبل أي خطوة
هذه المستجدات تجعل الاستثمار العقاري في المدن الجديدة والمشروعات غير المنتهية تتطلب خبرة عقارية جيدة أو الحصول على استشارة عقارية من جهة محايدة وموثوق فيها.
الاستثمار بشكل عام ينطوي على بعض المخاطرة والتوقع والتنبؤ بالمستقبل ويكون هنا الخيار الأفضل للعملاء أصحاب المدخرات وغير الراغبين في المخاطرة بأموالهم أما الاستثمار العقاري البسيط من خلال شراء عقارات جاهزة وتأجيرها أو إعادة بيعها أو اللجوء لخيارات الاستثمار الأخرى مثل ودائع وشهادات البنوك أو الاستثمار في الذهب.