الحكومة المصرية تبدأ في إنشاء بورصة عقارية

الحكومة تتجه لإنشاء البورصة العقارية المصرية

في إطار سعيها لجذب دخول دولارية وكذلك استغلال الثروة العقارية وتنشيط حركة السوق العقاري المصري، تعتزم الحكومة المصرية عن بدء تنفيذ البورصة العقارية المصرية، المميزات الكبرى لعمل مثل هذه الكبرى تتضمن كبر حجم الأصول العقارية المصرية واتساع السوق العقاري المصري، خاصة ومصر دولة ذات عدد سكان يتجاوز 105 ملايين نسمة وهو ما يجعل الطلب العقاري على عقارات البيع والإيجار أكبر من المتاح، وبالتالي فالاستثمار في العقارات المصرية سواء داخليا أو خارجيا عبر تصدير العقار هو الأفضل في ظل تذبذب العملة، كل هذه الأمور مبشرة وتعد بمستقبل جيد للبورصة العقارية المصرية ولكن الأمر منوط بتنفيذ عدة تشريعات وبنية تحتية تكنولوجية تتيح سهول الاستثمار بالبورصة العقارية المصرية.

الاستثمار العقاري في البورصة المصرية

تهدف البورصة العقارية المصرية إلى الاستثمار العقاري من خلال تمكين المستثمرين والشركات العقارية من شراء وبيع حصص في أصول عقارية أو الاستثمار في مشروعات عقارية تنفذها شركات التطوير العقاري وكذلك الدفع بحركة تصدير العقار من خلال طرح الأمتار العقارية (المشروع يكون من أمتار) كأسهم يمكن شرائها من الداخل أو الخارج.

اعرف من هذا المقال أثر التضخم على أسعار الإيجار!

أنواع التداول والاستثمار في البورصة العقارية

بشكل عام فهناك عدة أنواع عالمية لتداول الأسهم العقارية وعمل بورصة عقارية جيدة وسيكون على المسئولين المصريين اختيار نموذج أو أكثر منها للعمل وهي:

بورصة عقارية أشبه بالبورصة العادية:

وفيها تطرح شركات التطوير العقاري أسهمها رسميا للتداول في بورصة خاصة بالعقارات، وهو ما يستلزم أن تقدم الشركات الراغبة في الانضمام قوائم مالية عن تدفقاتها النقدية وميزانيتها وأرباحها ، جدير بالذكر أن هناك شركتين عقاريتين مصريتين لهم أسهم بالبورصة العادية هما: شركة طلعت مصطفى وشركة إعمار مصر.

بورصة عقارية تسمح بالاستثمار في شركات تطوير جديدة:

في هذا النوع من التداول يمكن لشركة عقارية جديدة ناشئة لا مشروعات عقارية عندها ولا تملك رأس مال كافي ولا تملك أرض للبناء أن تكتب أسهمها في البورصة ومن خلال المال الذي جمع من الممولين أو المستثمرين يتم البناء وشراء الأصول من أراض ومواد  بناء وتكلفة بناء وتشغيل، هذا النوع يناسب الشركات العقارية الناشئة غير القادرة على الاقتراض البنكي أو تجد أن الفائدة على الاقتراض مرتفعة جدا.

بورصة عقارية تسمح بتداول عقارات الأشخاص أو الشركات مباشرة:

في هذا النوع من الاستثمار يتم تقسيم العقار (غالبا يكون عقار كبير ومساحته ضخمة) أو المشروع العقاري (كمبوند سكني أو مول إداري أو مركز تجاري) إلى أمتار لها قيمة سهمية (مثل يكون المتر يساوي سهم) وتباع هذه الأسهم في البورصة العقارية.

بورصة صناديق الاستثمار العقاري REITs:

صناديق الاستثمار العقاري هي أدوات استثمار حديثة تهدف إلى جذب رؤوس الأموال من المستثمرين للاستثمار في مشروعات عقارية متنوعة، مثل السكنية، والمكاتب التجارية، والمراكز التجارية، والفنادق، والمستشفيات. 

تتمثل فكرة هذه الصناديق في توزيع أرباح محددة على المستثمرين من العوائد التي تحققها المشروعات عند الإيجار. يمكن لأفراد أو جهات مصرفية أو مؤسسات أخرى شراء وحدات في هذه الصناديق خلال فترة الاكتتاب، ويحق لهم بيع وحداتهم في أي وقت خلال فترة التداول.

تقوم فكرة الصناديق على جمع الأموال من المستثمرين وشراء عقارات جديدة يتم تأجيرها لأشخاص أو مؤسسات ويتم توزيع الأرباح على المستثمرين مع اقتطاع جزء للشركة.

لمصر تجربة مع الصناديق العقارية ولكنها تعتبر تجربة بسيطة غير قوية ومقتصرة على عدد قليل من المستثمرين، الاستثمار العقاري في مصر ينحصر في التطوير العقاري أو شراء عقارات من أفراد وتأجيرها.

بورصة تصدير العقارات:

في هذا النوع من الاستثمار يتم طرح العقارات للبيع عالميا والاستثمار فيها من خلال تسجيلها رقميا على تطبيق موحد تشرف عليه مؤسسات الدولة ويحقق الشروط القانونية والمالية المصرية، ولكن يظل تحدي تقلب سعر الجنيه المصري في مواجهة الدولار عائقا على الاستثمار في العقارات المصدرة وإقبال المستثمرين عليها.

اعرف أهم تقنيات البيع والتسويق العقاري هنا!

سبل إطلاق بورصة عقارية مصرية

لكي يتم عمل بورصة عقارية لتداول العقارات المصرية وتطرحها كأسهم للمستثمرين يجب أولا عمل سلسلة من الخطوات:

• تنظيم أسس الاستثمار في البورصة العقارية:

  • وضع قواعد وإجراءات تداول وتسوية الأنصبة العقارية.
  • وضع قواعد العضوية للوسطاء الحاصلين على ترخيص تداول الأنصبة العقارية.
  • توفير البنية التحتية للتداول، بما في ذلك خطوط الربط ونظم التداول والبنية الرقمية والتي تعني تسجيل كافة العقارات.
  • إطلاق موقع إلكتروني موحد لعرض بيانات العقارات المتداولة.

• تنظيم عمل الوسطاء:

  • توفير بنية تحتية لعملية التداول وتحقيق مطابقة للضوابط التشريعية.
  • الحصول على تراخيص مزاولة النشاط وتنظيم التعاملات والأوامر.

• تنظيم التقييم العقاري:

  • إجراء التقييم الدوري أو الاختياري للعقارات المتداولة بشكل عادل وموحد.
  • تجزئة العقار لأنصبة عقارية.

• تسجيل الأصول العقارية ورقمنتها:

  • تسجيل العقارات المراد طرحها للتداول.
  • إشهار التصرفات التي تتم عبر البورصة وحفظ السجلات.

• شركة تسويات لخدمات المقاصة:

  • تسوية العمليات المنفذة نقديًا بالتعاون مع شركات السمسرة.
  • إعلام وحدة الشهر العقاري بتمام التسوية النقدية.

• الهيئة العامة للرقابة المالية:

  • وضع التنظيم المطلوب لشركات الإدارة وأطراف التداول.
  • وضع إطار لمتطلبات التأمين على الأصول العقارية المتداولة.
  • منح التراخيص اللازمة للوسطاء والمقيمين العقاريين.
  • الرقابة على السوق وضمان أداء جميع أطراف عملية التداول لمهامهم بفعالية.

بهذه الطريقة، سيتم تأمين بيئة تداول فعّالة وشفافة لتحقيق أهداف إطلاق البورصة العقارية.

هل فكرة البورصة العقارية يمكن أن تنجح في مصر؟

البورصة العقارية فكرة جيدة خصوصا لبلد تمتلك ثروة عقارية كبرى وطلب متنامي سنويا بسبب العدد الكبير للسكان، ولكن لكي تقوم بورصة عقارية ناجحة يجب أولا توفير جو ومناخ استثماري جيد وسن تشريعات مناسبة وقوانين محفزة على الاستثمار.

أهم ما تحتاجه مصر هو عمل بنية تحتية رقمية قوية لبيانات العقارات المصرية وذلك من خلال تسجيل كافة العقارات وتفاصيلها وتتبع تاريخها منذ بنائها، وهو ما يعرف بمشروع رقمنة العقار ويقدر الخبراء أن يحتاج مشروع ضخم كهذا لحوالي عشر سنوات لكي يكتمل.

من المهم قبل طرح الأسهم العقارية أن يتم تتبع تاريخ العقار كمنتج ومساره منذ البناء حتى الوصول لآخر مالك وهو ما يسهل تتبع قيمة السهم.

الأمر الهام قبل طرح أي عقارات بالبورصة هو تقييمها بشكل سليم وموضوعي فلا تخضع لتقييم عشوائي كما هو الحال الآن.

التغير والتذبذب في سعر الجنيه أمام الدولار ووجود فرق سعر بين السوق السوداء والسعر الرسمي هو واحد من عوائق استثمار الأجانب في مصر سواء في البورصة العقارية أو غيرها.

 اقرأ دليل عقارماب لتكون مسوق عقاري محترف!