قبل الحصول على عقار يجب عليك معرفة كل المعلومات والإجراءات القانونية التي يلزمك القيام بها حتى تتجنَّب أي عوائق وصعوبات.
وهنا سوف تتعرف على كل ما يخص قانون الضريبة العقارية، بالإضافة إلى معرفة كيف تحمي نفسك من الوقوع في أي عمليات احتيال.
الضريبة العقارية
العقارات التي تخضع للضريبة العقارية
تخضع كل الوحدات العقارية لقانون الضريبة العقارية، سواء كان يقيم فيها المالك نفسه أو كانت شاغرة، أو أنها مؤجرة بغرض السكن، وينطبق هذا القانون على كافة أشكال الوحدات في أي مكان بالجمهورية من الفيلات للعمارات والشاليهات.
وتفرض كذلك الضريبة العقارية على الأراضي المستغَلَّة في شكل جراجات، أو مشاتل زراعية، أو مؤجَّرة، أما غير المستغَلَّة فهي لا ينطبق عليها الضريبة العقارية.
كذلك تخضع كل التركيبات المبنية فوق الأسطح إذا كانت مؤجَّرة أو تدِرُّ دخلًا على صاحبها.
اعرف ما هو قانون الضريبة العقارية
ويكون المسئول عن سداد قيمة الضريبة العقارية هو مالك العقار وليس المستأجِر، كما أن صاحب العقار ملزم بتقديم الإقرار الضريبي، ويقدَّم مرة واحدة كل 5 سنوات.
وفي حالة العقار الجديد يُقدَّم إقرار نهاية ديسمبر من السنة التي تمت فيها التعديلات، والمستأجِر غير ملزم بتقديم هذا الإقرار، إنما هي مسئولية المالك.
أما بالنسبة لمالك عدة وحدات داخل العقار الواحد، فإنه يقدم إقرارًا ضريبيًّا واحدًا لكافة الوحدات داخل العقار نفسه، وفي حالة وجود وحدات في عقارات منفصلة، تُقدَّم الإقرارات بشكل منفصل.
وفي حالة التخلف عن سداد قيمة الإقرار تحتسب غرامة تقدر من 200 إلى 2000 جنيه.
العقارات التي لا تخضع للضريبة العقارية
لا تخضع كافة العقارات المملوكة للدولة بالطبع لقانون الضريبة العقارية، وكذلك أي عقار آخر مخصص للنفع والصالح العام، كما لا تخضع كافة الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين، بالإضافة إلى كافة المباني تحت الإنشاء، فإنها لا ينطبق عليها هذا القانون.
العقارات المُعفاة من الضريبة العقارية
أما عن المباني المُعفاة من الضرائب العقارية، فهي كافة المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجئ التي لا تهدف للربح، وكذلك أي عقارات مملوكة للأحزاب السياسية، بالإضافة إلى أي عقار سكني يسكن فيه مالكه هو وأسرته؛ بشرط أن تقل قيمة صافي إيجارها سنويًّا عن 24000 جنيه، أما ما فوق ذلك فهو يخضع للضريبة.
تشمل كذلك الوحدات المعفاة أي عقار مستعمل في أغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية، بينما يقل صافى قيمتها الإيثارية السنوية عن 1200جنيه، وما فوق ذلك يخضع للضريبة.
وإن كنت تنوي بناء أي مراكز الشباب والرياضة لممارسة أي نشاط فتلك الضريبة لن تطبق على منشأتك.
بالإضافة إلى أي دور مخصَّصة لاستخدامها في مناسبات اجتماعية دون استهداف الربح، فهي مُعفاة من الضريبة.
احتساب قيمة الضريبة العقارية
تُحتسب الضريبة العقارية على كافة الوحدات المذكورة سابقًا والتي تُطبق عليها الضريبة من خلال القيمة السوقية للمبنى والتي تقدِّرها لجان الحصر والتقدير.
ثم ضرب القيمة السوقية في نسبة 60%، وبذلك تكون حصلت على القيمة الرأسمالية، ثم يتم ضرب تلك القيمة الرأسمالية في نسبة 3%، بعد ذلك يمكنك أن تخصم 30% من ناتج القيمة، إذا حصلت على مبلغ 24000 جنيه فإن الوحدة معفاة، أما إن كانت أعلى من ذلك، فتُخصم قيمة حد الإعفاء وهي المبلغ السابق — أي 24,000 جنيه — ثم يضرب في 10%، وبذلك تكون قيمة الضريبة التي عليك تسديدها.
كيفية تحصيل الضريبة العقارية
تسدد الضريبة العقارية على قسطين خلال العام، بدايتها في شهر يناير، ثم في نهاية شهر يونيو.
وفي حالة امتلاك أكثر من عقار بجانب العقار السكني الذي تعيش فيه، فإن الإجراءات السابقة تطبق ولكن دون خصم حد الإعفاء.
نصائح عليك اتباعها قبل البدء في الاستثمار العقاري
اذهب بنفسك لمعاينة الشقة ومساحتها ورؤية حالة العقار بالكامل، ومعرفة وضع العمال في العقار، هل العمل مستمر فيه، أم أنه متوقِّف في حالة أن العقار لم ينتهِ من أعمال إنشائه.
من الضروري الاطِّلاع على تراخيص العقار، ومراجعة عدد الطوابق المرخص بإنشائها؛ وذلك حتى لا تقع بعد ذلك في فخ إمكانية إزالة العقار بسبب مخالفته قواعد البناء وعدم حصوله على التراخيص اللازمة من الجهات المعنية.
تعرف على قانون التصالح مع مخالفات البناء
عليك أيضًا الذهاب إلى الحي التابع له العقار، ومعرفة توافر المرافق والخدمات الرئيسة مثل دخول الكهرباء والمياه، بالإضافة إلى ضرورة الاستعلام عن دفع الفواتير الخاصة بالخدمات في الشقة من مياه وغاز طبيعي وهاتف أرضي، والتأكد من اكتمال سدادها بالكامل حتى موعد الشراء.
يجب أن يتضمن في العقد اسم كلٍّ من البائع والمشتري كاملًا، بالإضافة إلى رقم بطاقة كلٍّ منهما، وعنوان ومحل الإقامة كاملًا.
بيان خطي يتضمن التفاصيل الخاصة بالوحدة المبيعة سواء أكانت شقة أو عقارًا أو أرضًا، مع كتابة المساحة المرخَّصة بالأرقام والحروف؛ لأنه في حالة وجود أي خطأ ورد في العقد بخصوص المساحة المكتوبة سواء بالزيادة أو النقصان، سوف يرفض الشهر العقاري توثيقه.
يجب كتابة عنوان العقار الذي تنوي شراءه كاملًا، ويتضمن ذلك رقم العقار بالحي واسم الشارع الكائن به العقار كما هو موضح في الحي باسمه الرسمي، وكذلك المنطقة والمحافظة، بالإضافة إلى توضيح الرقم الخاص بقطعة الأرض الكائن فوقها، بما يتضمَّن المربع والحوض.
كتابة ثمن العقار، وطريقة السداد كتابة تفصيلية وواضحة.
شرح تفصيلي عن ملكية البائع للوحدة التي ترغب في شرائها، مع كتابة كل العقود المسجَّلة حتى وصل العقار إلى عقده الأخير المسجَّل الذي اطَّلعت عليه.
إجراءات قانونية ضرورية قبل البدء في الاستثمار العقاري
احرص على أن يكون لديك كل العقود الملكية المسجلة سابقًا.
إن كنت تشتري جزءًا من العقار وليس العقار بأكمله، مثل شقة أو محل، ورفض المشتري أن يسلمك تلك المستندات؛ لأنه سوف يحتاجها عند بيع باقي الوحدات في العقار، فعليك أخذ صورة من جميع العقود والمستندات الخاصة بالأرض، وعلى البائع أن يوقِّع عليها.
يجب تسجيل رقم وتاريخ ترخيص البناء في حالة شراء شقة أو محل تجاري.
ضرورة أن يتضمن هذا العقد نصًّا يوضح أن المالك أو البائع يتحمل المسئولية الكاملة سواء ماديًّا أو قانونيًّا تجاه أي عيوب غير واضحة في العقار، لإخلاء مسئوليتك القانونية بعد ذلك في حال وقوع أي ضرر.
وبالطبع باقي البنود التي يتضمنها أي عقد خاص بشراء عقار، مثل ضمان عدم أحقية الدولة في الأرض أو أي مستحقات ضريبية متأخرة قبل تاريخ العقد.
في حالة أن العقار غير مكتمل البناء، تأكَّد أن موعد التسليم متضمن في تاريخ عقد الملكية، وكذلك الإجراءات المسموح بها أن تتبعها في حالة التخلُّف عن موعد التسليم، على أن تكون كافة الإجراءات موضحة توضيحًا دقيقًا.
تأكد من أن مستندات الملكية مكتملة من حيث إجراءات التسجيل، لتجنب الوقوع في أي عمليات نصب، وتعرف على كافة إجراءات التسجيل قبل الذهاب لشراء العقار.
إن كنت تنوي الدفع بالتقسيط يجب أن يتضمن ذلك في العقد كاملًا، وأن ذلك تم بعد موافقة كلا الطرفين، مع توضيح قيمة الفوائد إن وجدت.
تعرف على نوع العقد الذي توقع عليه، هل هو عقد ابتدائي أو أساسي، وهل هو مسجَّل بحكم محكمة لضمان صحته ونفاذ العقد وفعاليته.
أهم نصائح قانونية عليك معرفتها قبل شراء عقار جديد
إن كنت ما تزال متشكِّكًا بعد كل المعلومات السابقة، يمكنك اللجوء إلى محامٍ متخصص في هذا الشأن، على أن يكون ذا مصداقية وخبرة، فكلما حرصت على صحة كل خطوة تتبعها جنَّبَك كذلك الكثير من المشاكل مستقبلًا.