معلومات ومصطلحات عليك أن تعرفها قبل الاستثمار
سواء كان هدفك من شراء العقار هو الاستثمار أو التملك فمن اللازم الاهتمام ببعض البنود والمواصفات العقارية عند الشراء وكتابة العقد وأن تكون هذه المواصفات مرفقة بالعقد، من ضمن هذه المواصفات هي نسبة التحميل في الشقة أو العقار ومقدارها.
تأكد من نسبة التحميل!
نسبة التحميل أو المساحة الحقيقية هي الفارق بين مساحة الوحدة المذكورة عند البيع والمساحة الفعلية التي يحصل عليها العميل، نسبة التحميل تعني مساحات المنور والسلالم (الدرج) والمرافق التي تتمتع بها الشقة.
بعض الشركات تستغل الثغرة القانونية المتعلقة بعقود الشراء والتملك لتحديد نسب تحميل غير معقولة أو مبالغ فيها. نسبة التحميل المرغوبة تتراوح عادة بين 15% و 25% على الأكثر، لكن هناك شركات ترتفع نسبة التحميل لديها إلى 35% و 45% أحيانا.
اعرف تفاصيل إنشاء البورصة العقارية المصرية!
استعن بمختص لمعرفة نسب التحميل الحقيقية
يجب على المشتري عدم الاعتماد على ما يقوله فريق المبيعات بخصوص نسبة التحميل إذا لم تكن موضحة في العقد. ينبغي عليه بدلاً من ذلك طلب إرفاق المخطط الهندسي للوحدة لتحديد مساحات الغرف المذكورة في العقد، والاستعانة بمهندس مختص لمساعدته في حساب المساحة الفعلية للوحدة.
عند المقارنة بين مشاريع مختلفة، يجب أخذ في الاعتبار المساحة الفعلية للوحدات وقسمة سعر كل وحدة على هذه المساحة للحصول على مقارنة عادلة.
مثال لحساب نسب التحميل بالشقة
نريد أن نوضح كيفية حساب نسبة التحميل في الشقق، وهي الفرق بين المساحة الإجمالية للشقة والمساحة الصافية. لنوضح ذلك، دعونا نلقي نظرة على المثال التالي:
مثال: لدينا شقة بمساحة 100 متر مربع في كمبوند، ونسبة تحميلها 18٪. هذا يعني أن المساحة الصافية للشقة هي 82 مترا مربعا.
سعر المتر هنا هو 15.000 جنيه، لذا سعر الشقة بالكامل يبلغ 1,500,000 جنيه.
مثال آخر: إذا كانت شقة في كمبوند ما بمساحة 100 متر مربع ونسبة تحميل 35٪، فسيكون لدينا 65 مترا مربعا كمساحة صافية.
سعر المتر هنا هو 14,000 جنيه، لذا سعر الشقة بالكامل يبلغ 1,400,000 جنيه.
للتوضيح، الشقة الأولى (100 متر مربع) أكثر تكلفة من الثانية (100 متر مربع) بمقدار 100,000 جنيه. ومع ذلك، عندما تحسب الفارق بدقة، ستجد أنه تم توفير 17 متر مربع للشقة بسعر 15,000 جنيه للمتر، مما يؤدي إلى توفير 255,000 جنيه. أما إذا كان سعر المتر 14,000 جنيه، فسيتم توفير 238,000 جنيه.
وبالتالي، إذا خفض سعر المتر إلى 14,000 جنيه، فإن المالك سيحصل على ربح إضافي يبلغ 238,000 جنيه، وهذا يبرر تخفيض سعر الشقة بمقدار 100,000 جنيه.
نسبة التحميل القديم
في العقارات القديمة نسبيا كانت نسبة التحميل أو نسبة الهدر لا تتجاوز 15% من مساحة الكلية.
النسبة البنائية
النسبة البنائية هي نسبة البناء على الأرض وتتراوح في المدن الجديدة بين 45% إلى 60% حسب اشتراطات جهاز المدينة.
نصيبك في الأرض
لحساب نسبة كل شقة في الأرض عليك حساب مساحة الأرض المقام عليها البناء مقسمة على مجموع مساحات الشقق والمحلات المكون منها البناء وتضرب في مساحة الشقة الخاصة بالمالك فتكون حصيلة ذلك هي حصة المالك في الأرض والبناء على الشيوع.
تنوع نسب التحميل في عدة مدن جديدة
كما قلنا فنسب التحميل بالمدن الجديدة تكون مرتفعة مقارنة بالنسب القديمة، فمثلا تبلغ نسبة التحميل في التجمع الخامس حوالي 25% من المساحة الإجمالية للشقة وهي نسبة التحميل القانونية، أما العاصمة الإدارية فنسب التحميل تختلف حسب نوع الوحدة سواء سكنية أو تجارية، الوحدات السكنية نسبة تحميلها هي حوالي 20% أما المحلات والمكاتب الإدارية فقد تصل نسبة التحميل لحوالي 30%.