ما هو العائد على الاستثمار؟

العائد على الاستثمار.. عامل هام لتقييم الاستثمار

من ضمن مجالات الاستثمار المضمون والذي يؤكد الثقة في منتجاتها هي الاستثمار العقاري في شراء العقارات ثم تأجيرها أو إعادة بيعها بعد فترة مع زيادة السعر أو عند تطويرها. يهتم البعض على العقارات التجارية مثل مراكز التسوق أو مباني المكاتب، بينما قد يكون البعض الآخر أكثر اهتماما بالاستثمار في المباني السكنية أو المنازل المستقلة المعروفة بالفيلا. يسعى العديد من المستثمرين إلى الحصول على دخل ثابت شهري أو سنوي من العقارات المؤجرة ، بينما قد يكون البعض أكثر اهتماما بتقليب العقارات للاستفادة من التقدير.

هنا يظهر الاختصار الشهير الهام ROI والذي يعتبر معيارا مؤثرا لاختيار أي نوع استثمار بشكل عام أو الاستثمار في عقارات محددة أو بهذه المنطقة أو تلك بشكل خاص.

ما هو العائد على الاستثمار ROI؟

عائد الاستثمار هو مؤشر شهير في عالم البيزنس وإدارة الأعمال والاستثمار يمكن المستثمرين تقييم ومقارنة أداء الاستثمار الذي ينفقون فيه أموالهم. باختصار هو نسبة توضح كيف أن صافي ربحك من أحد الأصول مقابل ما يكلفك أو مقابل ما استثمرته.

عودة للعقارات فهناك طريقتان أساسيتان لكسب المال والربح، من خلال البيع أو ما يعرف بالتقدير العقاري (بعد زيادة ثمن العقار بسبب تجديده أو نجاح المشروع) أو من خلال عائدات إيرادات الإيجار.

عندما يتعلق الأمر بالتقدير العقاري، يتم تحديد عائد الاستثمار عند بيع العقار. هو الربح المتبقي بعد خصم سعر شراء العقار بالإضافة إلى أي تكاليف للتجديدات أو الإصلاحات أو مبالغ تدفع للضرائب أو الشهر العقاري.

مثلا إذا قمت بشراء عقار مقابل مليون جنيه وبيعه بعد فترة مقابل مليون ونصف جنيه فهذا يعني أن قيمة التقدير العقاري أو قيمة الربح  نصف مليون جنيه.

طريقة حساب العائد على الاستثمار ROI

قيمة عائد الاستثمار = (سعر بيع الاستثمار – تكلفة الاستثمار) ÷ تكلفة الاستثمار.

إذا كنت تبيع عقارا اشتريته مباشرة نقدا، فما عليك سوى خصم تكاليف الاستثمار، بما في ذلك أي تجديدات أو إصلاحات  أو ضرائب، من سعر البيع وقسمه على التكلفة للحصول على عائد الاستثمار. 

إذا تم تمويل شراء العقار من خلال قروض بنكية، نضيف قيمة الفائدة البنكية إلى إجمالي تكلفة الاستثمار أيضا.

حساب العائد على الاستثمار لعقار إيجار

يشتري العديد من المستثمرين عقارات مستأجرة للاستفادة من تدفق طويل الأجل للإيجار.

لحساب عائد الاستثمار لعقار مستأجر، احسب أولا دخل الإيجار السنوي ونفقات التشغيل السنوية وقيمة السمسرة أو الإعلان عن العقار، تشمل التكاليف مصاريف الصيانة والضرائب العقارية والمرافق والتكاليف الجارية الأخرى.

حساب العائد على الاستثمار في الصناديق العقارية

 صندوق الاستثمار العقاري هو استثمار أشبه بالبورصة، يمكن للمستثمرين أيضا بيع أسهمهم في صندوق الاستثمار العقاري للاستفادة من الربح الناتج عند البيع بعد فترة. 

عوامل تؤثر على العائد على الاستثمار في العقارات

بجانب ظروف السوق من عرض وطلب فهناك مجموعة من العوامل القوية التي تؤثر على العائد على الاستثمارات العقارية. 

سعر شراء العقار

سعر الشراء له تأثير كبير على عائد الاستثمار ويتضمن النفقات على التجديدات والديكورات على العقار، كلما زادت هذه النفقات قل العائد بالتأكيد.

أسعار الفائدة البنكية

أسعار الفائدة البنكية لها تأثير قوي جدا على عوائد الاستثمار العقاري. لو كان تمويل شراء العقار من خلال الاقتراض من البنوك فالفائد على القرض لها أثر قوي.

الموقع

موقع العقار، سواء كان عقارا تجاريا أو سكنيا. بل أن السعر قد يختلف في المنطقة الواحدة بسبب اختلاف مكان العقار في الحي، بعض المناطق القريبة من الشوارع الرئيسية أو المواصلات سعرها يكون أعلى من نفس العقارات في مناطق بعيدة عن المواصلات.

المستوى الاجتماعي والتركيبة السكانية

مستوى الاجتماعي للحي الذي به العقار السكني له أثر كبير على السعر وبالتالي العائد المتوقع.

نوع العقار

يمكن أن يؤثر نوع العقار على الربحية. فالعقارات السكنية ذات عائد أقل من العقارات التجارية، وإن كانت العقارات التجارية والمحلات تتضمن مخاطرة أعلى خاصة لو كانت  في مول أو مركز تجاري بمدينة جديدة.